Jurisprudentie commerciële huurprijs

jurisprudentieIn een eerder blog kwam de primeur aan bod. Die was voor de rechtbank Oost-Brabant, die een voorlopige voorziening heeft toegewezen aan belanghebbende. In die uitspraak kwam onder meer de hoogte van een commerciële huurovereenkomst als bedoeld in artikel 22a lid 4 onder c PW aan bod.

Kostendelersnorm niet van toepassing
In voorkomende gevallen is dan de kostendelersnorm niet van toepassing. Het gaat dan om de persoon die op basis van een schriftelijke overeenkomst met een derde, waarbij een commerciële prijs is overeengekomen, als huurder, onderhuurder of kostganger in dezelfde woning als de belanghebbende zijn hoofdverblijf heeft, mits hij de overeenkomst heeft met dezelfde persoon als met wie de belanghebbende een schriftelijke overeenkomst heeft, waarbij een commerciële prijs is overeengekomen, als huurder, onderhuurder of kostganger.

Dit blog gaat ook over de commerciële huurprijs. Er zijn recent twee voorzieningenrechters die oordelen over de vraag of er – gelet op de betrokken belangen – sprake is van onverwijlde spoed als bedoeld in artikel 8:81 Awb. Het gaat in beide gevallen om toepassing van het gemeentelijk beleid (beleidsregels) over de commerciële huurprijs dan wel de bevoegdheid over het vaststellen van de hoogte daarvan.

Rechtbank Rotterdam (RBROT:2015:5328)
De belanghebbende in kwestie vraagt bijstand aan en staat ingeschreven op een postadres maar verblijft feitelijk in de woning van zijn neef (periode 1). Hij verhuist naar een ander woonadres in dezelfde gemeente (periode 2, tot waar dit blog zich toe beperkt). Uit de huurovereenkomst blijkt dat hij aldaar een kamer huurt tegen een maandelijkse huur van € 250 inclusief. Op dit adres wonen ook andere personen, namelijk:

  1. de verhuurder
  2. een student1
  3. een persoon geboren in 19682
  4. een persoon geboren in 1974

Aan belanghebbende wordt bijstand toegekend waarbij het college voor de kostendelersnorm rekening houdt met twee personen. De hoogte van de uitkering bedraagt 50% van het WML.

Beleidsregels
De Beleidsregels bepalen dat de hoogte van de commerciële huurprijs minimaal 20% van het wettelijk netto minimumloon bedraagt, als bedoeld in artikel 37 lid 1 PW, zoals dat geldt op 1 juli van het jaar voorafgaand aan het moment waarop de prijs verschuldigd is.3 Verder kennen de beleidsregels een hardheidsclausule. Dit in geval de toepassing zal leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.4

Het betoog van belanghebbende
Belanghebbende betoogt dat de kostendelersnorm niet op hem van toepassing is omdat hij een kamer huurt tegen een commerciële huurprijs en zijn huisgenoten studenten zijn als bedoeld in artikel 22a lid 4 PW. Ter zitting doet belanghebbende een beroep op de hardheidsclausule van de Beleidsregels. Het kan volgens hem niet de bedoeling zijn dat hij bij wijze van spreken € 21,90 meer huur zou moeten gaan betalen om niet met de kostendelersnorm te worden geconfronteerd. Het college stelt ter zitting dat die situatie dan opnieuw bezien zou moeten worden. Van een onbillijkheid van overwegende aard is nu geen sprake, aldus het college.

Het oordeel van de voorzieningenrechter
Beleidsregels worden in het algemeen marginaal getoetst door de bestuursrechter. De voorzieningenrechter meent dat niet kan worden gezegd dat het college met het vaststellen van de Beleidsregels de grenzen van een redelijke beleidsbepaling te buiten is gegaan. De bepaling dat een commerciële huurprijs minimaal € 271,90 per maand moet bedragen kan dus door de beugel.
Verder oordeelt de voorzieningenrechter dat het college met juistheid vaststelt dat belanghebbende geen commerciële huurprijs betaalt.
Ook kan de voorzieningenrechter het college volgen in zijn standpunt dat het bestreden besluit niet leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Het is immers de bedoeling van de wetgever dat voor een bijstandsgerechtigde de individuele bijstandsuitkering lager wordt wanneer er meer mensen in één huis wonen omdat de kosten dan gedeeld kunnen worden. De kostendelersnorm is slechts dan niet van toepassing als er bij alle meerderjarige personen die in dezelfde woning hoofdverblijf hebben sprake is van een zakelijke relatie waarbij het voordeel van het delen van bepaalde voorzieningen als een keuken of badkamer al is verdisconteerd in de commerciële huurprijs.

De stelling dat de kostendelersnorm niet op belanghebbende van toepassing zou zijn als hij een (€ 21,90 hogere) commerciële huur per maand zou gaan betalen, kan de voorzieningenrechter niet volgen. Immers, uit de tekst onder c volgt dat de kostendelersnorm ook van toepassing is als belanghebbende zelf wél een commerciële huurprijs zou betalen, maar zijn medebewoners niet. Dat de andere kamerhuurders reeds nu een commerciële huurprijs betalen is door hem niet gesteld noch aannemelijk geworden.

Rechtbank Den Haag (RBDHA:2015:9159)
Het gaat hier om een situatie waarin sprake is van einde van het overgangsrecht als bedoeld in artikel 78z PW. Vanaf 1 juli 2015 acht het college de kostendelersnorm op belanghebbende van toepassing omdat de huurprijs lager is dan de commerciële huurprijs op basis van de beleidsregels. Bij het toepassen van de kostendelersnorm houdt het college rekening met vijf personen (incl. belanghebbende). Het college stelt de uitkering van haar per 1 juli 2015 vast op 38% van het WML: € 521,60 per maand.

Huurprijs
Belanghebbende is een alleenstaande en huurt een kamer voor € 250 per maand, inclusief gas, water en licht. Naast belanghebbende staan nog vier andere personen ingeschreven op hetzelfde adres. Zij stelt zich op het standpunt dat de kostendelersformule niet op haar uitkering mag worden toegepast. Zij betwist dat zij geen commerciële prijs voor haar kamer betaald. Het gaat om een zolderkamer zonder raam en de feitelijke leefruimte bedraagt vier vierkante meter. Er is geen eigen keuken, douche en toilet. Een huur van € 250 per maand is in haar geval dus wel commercieel.

Het oordeel van de voorzieningenrechter
De voorzieningenrechter gaat eerst in op de Memorie van Toelichting.

TK 2013/14, 33 801, nr. 3, p. 60. “Er moet sprake zijn van een commerciële prijs; de prijs moet in verhouding staan tot de geleverde prestaties en datgene dat in het commerciële verkeer gebruikelijk is. Dit laatste veronderstelt tevens periodieke aanpassing van de prijs.”

Het beleid bepaalt dat van een commerciële huurvergoeding sprake is als deze maandelijks ten minste 20% van de gehuwdennorm bedraagt. Dat komt per 1 januari 2015 neer op een huurprijs van minimaal € 275. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter volgt uit de gedingstukken dat het college bij het bestreden besluit geen rekening heeft gehouden met het bepaalde uit de MvT. Voor de toepassing van de kostendelersnorm is het college namelijk uitgegaan van de huurprijs die belanghebbende betaald voor haar kamer, zonder eerst onderzoek te doen naar de verhouding tussen de betaalde huur en de geleverde prestaties.
Volgens de voorzieningenrechter rijst dan ook de vraag of het beleid – gelet op de MvT hierover – zich verdraagt met de bedoeling van de wetgever. Een voorlopige voorzieningenprocedure leent zich echter niet voor de beantwoording van deze vraag, aldus de voorzieningenrechter.

Voorlopige voorziening
De voorzieningenrechter oordeelt dat het belang van belanghebbende dat haar uitkering ongewijzigd wordt voortgezet zwaarder weegt dan het belang van het college om de kostendelersformule per 1 juli 2015 toe te passen. Dat besluit wordt geschorst tot zes weken na de beslissing op het bezwaar.
Ik ben benieuwd naar een (eventuele) uitspraak in beroep.

Redactionele noot
De voorzieningenrechter in RBOBR:2015:2615 liet zich al eerder uit over de hoogte van de maandelijkse huurprijs (all-in) in relatie tot wat gangbaar is (of kan zijn) in die betreffende woonplaats. Dat de hoogte van huurprijzen verschilt naar waar gelang men woont spreekt voor zich. Verder moet een commerciële huurprijs reëel zijn (vergelijk CRVB:2011:BT7347). Daarbij gaat het volgens mij niet om de vraag hoe groot het woonoppervlak is, maar wel of er kosten zoals gas, water, licht kunnen worden gedeeld. Dat zou ook bereikt kunnen worden met het gezamenlijk gebruik van de keuken en sanitaire voorzieningen. Dat het college de bevoegdheid heeft daarover beleidsregels op te stellen, staat buiten discussie.

Of de bezwaargrond, dat € 250 (incl.) een commerciële huurprijs is en daarom de kostendelersnorm niet mag worden toegepast, succesvol kan zijn betwijfel ik. Een beroep op de ‘hardheidsclausule’ mogelijk wel. Immers, naar gelang het aantal personen waarmee het college de kostendelersformule toepast, wordt de bijstandsuitkering lager. Dus het aantal personen waarmee het college rekent zou kunnen leiden tot ‘onbillijkheden van overwegend aard’.

©Ingeborg Lunenburg opleiding + advies


  1. geen kostendeler o.g.v. art. 22a lid 4 onder d PW 

  2. uit het bestreden besluit blijkt niet of het college voor de medebewoners genoemd onder 3 en 4 artikel 22a lid 4 onder c PW van toepassing acht. Dit is zeker niet ten nadele van belanghebbende 

  3. thans ongeveer € 270 

  4. waarschijnlijk wordt de inherente afwijkingsbevoegdheid van art. 4:84 Awb bedoeld 

3 gedachten over “Jurisprudentie commerciële huurprijs

  1. Pingback: Kostendelersnorm: hoe zwaar is de bewijsplicht? | Ingeborg Lunenburg Opleiding + Advies

  2. Pingback: Best gelezen en Series – Ingeborg Lunenburg Opleiding + Advies

  3. Pingback: Rechtbank Oost-Brabant: juiste interpretatie begrip commerciële prijs? – Ingeborg Lunenburg Opleiding + Advies

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*