Rechtbank Oost-Brabant: commerciële huurprijs en kwitanties huurbetaling

vraagtekensDe Rechtbank Oost-Brabant doet weer een uitspraak over de vraag of het college bevoegd is de kostendelersnorm toe te passen (RBOBR:2016:1959).

Het college in kwestie stelt zich op het standpunt dat er geen sprake is van een commerciële huurprijs én (subsidiair) dat getwijfeld wordt of de huurpenningen wel zijn voldaan.

De feiten
Belanghebbende woont in een houten huisje, gelegen in de tuin van het perceel. Het door hem bewoonde houten huisje is eigendom van persoon A. Deze persoon A is zelfstandig ondernemer en belanghebbende is tot 16 mei 2008 zakelijk partner van haar geweest. Het huurcontract is ingegaan op 1 oktober 2005. Daarin is overeengekomen dat belanghebbende maandelijks € 225 aan huur betaalt en € 100 voor levering en diensten.

Geen gezamenlijke huishouding
Sinds 2011 ontvangt belanghebbende bijstand naar de norm voor een alleenstaande op grond van de WWB. Gedurende de bijstandsperiode is meermalen onderzoek gedaan naar het bestaan van een gezamenlijke huishouding. Het college heeft geconcludeerd dat niet is gebleken dat daarvan sprake is.

Kostendelersnorm van toepassing
Op 1 januari 2015 is de PW in werking getreden. Het college doet onderzoek of de in art. 22a PW opgenomen kostendelersnorm per 1 juli 2015 op belanghebbende van toepassing is. Bij het primaire besluit stelt het college zich op het standpunt dat belanghebbende hoofdverblijf deelt met een ander persoon, die op grond van de PW behoort tot de kostendelersnorm. Hij woont niet in een zelfstandige woonruimte en er is bovendien geen sprake van een commerciële huurprijs. Het college handhaaft dat besluit in de beslissing op bezwaar (het bestreden besluit).

Gronden in bezwaar
Belanghebbende voert aan dat – ondanks dat hij daar in bezwaar om heeft verzocht – het college niet alle stukken heeft toegezonden. Nu de verslagen van huisbezoeken, processen-verbaal van gesprekken met hem, verslaglegging van het gesprek met [persoon A] en de oudere stukken waarin is geconcludeerd dat geen sprake was van een gezamenlijke huishouding ontbreken, is het bestreden besluit onzorgvuldig tot stand gekomen en onvoldoende gemotiveerd. Voorts betwist hij dat zijn houten verblijf geen zelfstandige woonruimte is. Het heeft alle woonfuncties die hij nodig heeft en hij hoeft geen gebruik te maken van het woonhuis en doet dat ook niet. De huurprijs is een commerciële prijs. Kwitanties zijn een bewijsmiddel van betaling.

Belastend besluit
De rechtbank stelt vast dat de verlaging van de uitkering van de norm voor een alleenstaande naar de norm voor een kostendeler een voor belanghebbende belastend besluit is. De bewijslast dat hij aangemerkt moet worden als kostendeler ligt daarom bij bij het college.

Wettelijk kader kostendelersnorm
Art. 22a lid 1 PW bepaalt dat de kostendelersnorm van toepassing als belanghebbende met een of meer meerderjarige personen in dezelfde woning zijn hoofdverblijf heeft. Art. 22a lid 4 aanhef en onder b PW bepaalt dat tot de personen in het eerste lid niet worden gerekend: de persoon, niet zijnde een bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad van belanghebbende, die op basis van een schriftelijke overeenkomst met de belanghebbende, waarbij een commerciële prijs is overeengekomen, als verhuurder, huurder, onderverhuurder, onderhuurder, kostgever of kostganger in dezelfde woning als de belanghebbende zijn hoofdverblijf heeft.

Zelfstandige woonruimte?
Belanghebbende voert aan dat het houten verblijf waar hij verbleef als zelfstandige woning moet worden aangemerkt, zodat geen sprake is van een hoofdverblijf in dezelfde woning. Deze beroepgrond slaagt volgens de rechtbank niet. Uit vaste jurisprudentie van de Centrale Raad van Beroep blijkt het volgende. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de WWB volgt dat met een woning in de zin van die wet overeenkomstig de voorheen geldende Huursubsidiewet (thans Wet op de Huurtoeslag) een zelfstandige woning is bedoeld, namelijk een woning voorzien van een eigen toegang, waarbij geen wezenlijke woonfuncties zoals woon- en slaapruimte, was- en kookgelegenheid en toilet met andere woningen worden gedeeld (CRVB:2012:BX8470).1 Eigen toegang houdt in dat men de woonruimte kan bereiken zonder daarbij vertrekken of gangen te hoeven passeren waarover anderen zeggenschap hebben, omdat zij huurder of eigenaar zijn.

Oordeel rechtbank
Naar het oordeel van de rechtbank is deze jurisprudentie sinds de inwerkingtreding van de PW nog steeds van kracht. Niet is in geschil dat de houten woning van belanghebbende geen eigen douche en toilet heeft. Gelet hierop kan de woning van hem niet aangemerkt worden als een zelfstandige woning. Dat het tuinhuis alle functies heeft die hij zelf nodig acht, neemt niet weg dat een aantal essentiële functies als in voorgenoemde jurisprudentie genoemd, ontbreken.

Geen commerciële huurprijs
Het college stelt zich op het standpunt dat geen sprake is van een commerciële huurprijs. Dat standpunt is gebaseerd op de omstandigheid dat niet op eenvoudige wijze is vast te stellen of belanghebbende een zakelijke huur betaalt, omdat er sprake is van contante betalingen en er gedurende 10 jaar geen prijsverhogingen zijn geweest.

Overwegingen rechtbank
Het college erkent ter zitting desgevraagd dat in het geheel geen onderzoek heeft plaatsgevonden naar de totale huurprijs van het kavel [perceel]. Dit brengt volgens de rechtbank mee dat het college niet heeft beoordeeld in welke verhouding de hoogte van de huurprijs die belanghebbende moet betalen staat tot de totale huurprijs. Ook beoordeelt het college niet of de prijs reëel en gebruikelijk in het commerciële verkeer is gelet op de omvang, staat en ligging van het gehuurde. Volgens de rechtbank kan dat bijvoorbeeld door hantering van het puntensysteem dat gebruikelijk is om de hoogte van een huurprijs te checken.2

Onderzoeksplicht
Volgens de rechtbank valt niet in te zien, zonder nadere motivering, waarom het college zonder enig onderzoek te verrichten zich op het standpunt stelt dat geen sprake is van een commerciële huurprijs. Aan het college kan worden toegegeven dat de huurprijs kennelijk nooit is geïndexeerd, maar ook dit laat onverlet dat het college niet heeft beoordeeld of de prijs in verhouding staat tot het gehuurde en of belanghebbende wellicht jarenlang een zeer hoge commerciële huurprijs heeft betaald. Hierbij betrekt de rechtbank dat indexering op zichzelf, dat wil zeggen los van de omstandigheden van het geval, geen vereiste is om een huurprijs als commercieel aan te kunnen merken.

Huurpenningen voldaan?
Ter zitting licht het college toe dat ook wordt getwijfeld of belanghebbende de huurpenningen wel heeft voldaan. De rechtbank overweegt dat zonder nadere motivering niet valt in te zien waarom het college in de periode voorafgaand aan het primaire besluit kwitanties wel als bewijsmiddel accepteerde en nu niet meer. Belanghebbende legt ter zitting desgevraagd genoegzaam uit dat hij de huur contant voldoet tegen overlegging van kwitanties omdat per overschrijving bankkosten bij hem in rekening worden gebracht.

Geen enkel aanknopingspunt
Dat het college het standpunt lijkt te huldigen dat met kwitanties eenvoudig betalingen kunnen worden gesuggereerd behoeft geen bespreking omdat in het geval van belanghebbende hiervoor geen enkel aanknopingspunt in het dossier gevonden kan worden. De rechtbank verwerpt de stelling van het college dat de door belanghebbende overgelegde kwitanties de gestelde betalingen niet aantonen.

Onvoldoende motivatie: nieuwe beslissing op bezwaar
Het college motiveert dan ook onvoldoende dat geen sprake is van een commerciële huurprijs en motiveert onvoldoende dat geen betalingen door belanghebbende van de overeengekomen huurprijs hebben plaatsgevonden. Bovenstaande overwegingen leiden tot de conclusie dat het college het besluit onvoldoende zorgvuldig heeft voorbereid en onvoldoende heeft gemotiveerd, zodat het besluit voor vernietiging in aanmerking komt en het college een nieuw besluit zal moeten nemen.

Redactionele noot
Vragen rondom de commerciële (huur)prijs en de betaling daarvan roepen de meeste vragen op. Ik had overigens verwacht dat zich over deze punten meer geschillen zouden voordoen. Dat blijkt niet geval. Het zou mooi zijn als de Centrale Raad zich binnenkort uitlaat over een dergelijke kwestie.

©Ingeborg Lunenburg opleiding + advies


  1. zie ook CRVB:2015:79 

  2. het kan ook via een huurprijscheck van een Huurcommissie, zie RBAMS:2015:8074 

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*